Családi ház négyzetméterár – mennyi lesz ténylegesen?
A fenti folyamat sokakban lejátszódik, akik csak a számok alapján döntenek. Ebben a kivételes esetben NEM igaz az, hogy a mesében több az igazság, mint a történelemben. A rendkívül öntudatos és felvilágosult fogyasztók szeretik önelégülten „megversenyeztetni” a kivitelezőket/építési rendszereket, de mivel nem értenek hozzá, ezért nem veszik észre azt, hogy az almát hasonlítják össze az emésztett fél szem cseresznyével. Ez a bejegyzés azoknak szól, akik ezt elkerülnék. A többieknek marad az empirikus út…
A kezdetektől fogva szokásom, hogy a házak várható négyzetméterárát a hasznos alapterületre vonatkoztatva adom meg. Ez azt jelenti, hogy a falak nélküli, 1,90 m feletti belmagasságú tereknek az alapterületére számolunk egy átlagárat úgy, hogy az épület várható teljes költségét elosztjuk az így kapott területtel. A készültségi fok tekintetében mindig a beköltözhető állapotot veszem alapul, ami azt jelenti, hogy már csak a bútorokat kell bevinni. Természetesen amennyiben kérik, tudok számolni hozzávetőleges költséget alacsonyabb készültségi fokra vetítve is. A korrektség kedvéért kivitelezési ajánlatnál mindig előre elmondom, hogy az építőanyag árára nincsen semmilyen hatásom, így arra egy fix százalék kezelési költséget teszek. Ez az utóbbi évek kiszámíthatatlansága miatt van, illetve azért is, hogy a minőség ne sérüljön az ár érdekében. A munkadíj az többnyire fix.
Lássuk a lényeget, milyen technikákkal és szituációkkal találkoztam (vagy az építtetőim) az eddigi évek során:
Mese 1:
Bruttó alapterületre vetített négyzetméterárat adnak meg. Itt fontos megjegyezni, hogy jogszabálytól függően mást és mást jelenthet a bruttó négyzetméter. Máshogy fogalmaz a bank, az építési hatóság, és a földhivatal is. Ez azt jelenti, hogy egy átlagos téglaház esetén a teljes alapterületnek kb. 20%-át teszik ki a falak, könnyűszerkezetes házak esetében jellemzően ez valamivel kevesebb. Összegre vetítve ekkora különbség egy ház esetén legtöbbször az olcsóbb kivitelezői ajánlat kiválasztását jelenti (már kevesebb is), így előfordulhat hogy a gyanútlan építtető már csak menet közben szembesül azzal, hogy többet fizet a választott rendszerért.
Mese 2:
Általában könnyűszerkezetes házak kivitelezőinél láttam, hogy úgy adják meg a négyzetméterárat, hogy a fogadószerkezetnek (alapozás, szerelőaljzat) már kész kell lennie. Ez egy 100 nm körüli alapterületű, földszintes háznál talajmechanikai adottságoktól és a terep lejtésétől függően önmagában 5-20%-át jelenti a teljes építési költségnek, de az is előfordul, hogy olyan mélyen van a teherhordó réteg, hogy érdemesebb inkább komplett pinceszintet építeni. Utóbbi esetben akár 30-40% is lehet a különbség.
Mese 3:
Kulcsrakész állapot. Ez a fogalom nincs jogszabályban rögzítve, így elég tág fogalom. Jelentheti egyfelől a kulccsal zárható állapotot, vagy akár a beköltözhető állapotot is. Előbbi a „vállalkozó” meghatározása, utóbbi természetesen a megrendelőé. A kettő közti különbség akár a 40%-ot is elérheti.
Mese 4:
Ukrán/román minőség. Egyik kivitelező barátom küzd most ezzel, kb. 15-20% plusz költséget jelent neki. Nekem is sok pénzembe került pár éve az egyik zsalus alvállalkozó alvállalkozója, de még időben léptem, így szerencsére nem ekkorát, de már az is hét számjegyű volt.
Mese 5:
Más árkategóriába tartozó ház a hirdetésben látványtervekkel. Nagyon veszélyes, mert a megrendelő fejében 2 dolog rögzül egyszerre: a kép és az ár. A kettő közötti különbség 30-50% is lehet. Garantált a csalódás.
Mese 6:
A burkolatok és szaniterek árkategóriáját úgy határozzák meg, hogy abba csak olyan „akciós” termék fér bele, amit jóérzésű ember nem építene be a házába. Ez leginkább a befejező munkálatoknál bukik ki, ameddig jó eséllyel már nem ér el az „ajánlatadó”.
Mese 7:
A szerény képességű vállalkozó (ebben az esetben jellemzően egy szaki) még számolni sem tud igazán és nem látja át, hogy mire ad ajánlatot. Nem rossz szándékú, akarja a munkát, mert látja benne a kihívást, viszont ő is csak az építés közben jön rá, hogy azt nem lehet annyiból kihozni…
Mese 8:
Ebbe jobb bele sem gondolni, csak az igazán kemény, feketeöves figurák csinálják: a fentiek együtt. Erre is láttam már példát.
Végkövetkeztetés:
Legtöbb esetben a jóval olcsóbb lesz a drágább. Itt szó szerint kell érteni, azt hogy jóval. Nekem az a tapasztalatom, hogy akik a fentieket elkövetik, azok mindezek mellé képesek lyukat beszéni az ember hasába. Sok ilyen szereplővel találkoztam már, és akit közel engedtem magamhoz, az igen fájdalmas, de rendkívül hasznos tapasztalatokkal gazdagított. Itt fontos, hogy az ember ismerje meg azt, aki építi a házát. Az emberismeret számít a legtöbbet és sokszor a kíméletlen őszinteség először fáj, de amint az ego túllép ezen a fájdalmon, az több, jóval fájóbb tapasztalttól óv meg. Okos ember más kárán tanul, a hülye a sajátján sem… Ha már eddig eljutottál, akkor valószínűleg az első csoportba tartozol. 😉